ゼネコンやハウスメーカーを経験した一級建築士が、多くの方が安心した生活を送れるような情報を提供。また、購入した住まいが、欠陥住宅や悪質リフォームの被害に遭わないようなに、日常の生活情報よりコメント。
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悪質リフォーム撃退法 2
リフォーム会社は営業マンを多数抱えているところも多いようです。多くは正社員で募集していても、実際入ってみると契約社員と変わらなく、毎月きついノルマが課せられております。
そのノルマを数ヶ月こなすことができないと、簡単に解雇という会社も多いです。このような理由から、月末になると目の色を変えて契約を1本でも取ろうと営業マンは必死です。このような会社では、最初高い見積もりを提示し、月末までに契約していただくと、20%値引きします。このようなセールストークも良く使われることでしょう。
みなさんもリフォームを依頼する際には、このような裏事情を頭の片隅に入れておいてください。

特に今日は9月30日半期決算の会社もあります。値引きしてきた値段が通常の値段ということもあります。充分にご注意してください。


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悪質リフォーム「命の担保」オリコ受取人に
9月29日 読売新聞によると
 悪質なリフォーム会社と高額な契約をしたお年寄りが、大手信販会社「オリエントコーポレーション(オリコ)」を受取人とする生命保険契約を結ばされていたことが28日、わかった。

 このリフォーム会社を巡っては、都内の消費者センターなどに苦情が相次いでいる。中には保険の加入を知らされていない契約者も含まれる。消費者金融が借り手を生命保険に加入させていたことが「命を担保にしている」と問題になったばかりだが、高齢者を狙った悪質商法でも同じ実態が浮かびあがった。
 民間の調査機関などによると、このリフォーム会社は、1995年に都内に設立された。
 関係者によると、同社の社長らは、2003年ごろから、お年寄りの住む一軒家を訪れて営業を行い、屋根や風呂、外壁、耐震補強などの工事を勧めては、1件あたり約100万円~300万円の契約を結んだ。支払いは、現金払いか信販会社とのローン契約だった。
 このリフォーム会社は、オリコを含めて信販会社2社に加盟し、お年寄りはいずれかとローン契約を結んだ。このうちオリコとの契約では、ローン契約の申込書が団体信用生命保険(団信)用の申込書を兼ねており、契約書の片隅に小さな文字で「団体信用生命保険への加入を申し込みます」と印刷されていた。
 団信は、銀行などが、住宅ローンや割賦販売などの債務を抱えた人を被保険者として結ぶ保険で、ローン契約者らが死亡した場合、生命保険から残金に相当する保険金が支払われる仕組みだ。


 
悪質リフォームの記事は毎日のように全国各地で報道されておりますが、金儲けの為なら手段を選ばないという業者も多いようです。リフォーム工事業を営業する際に、何も資格・登録なしにできてしまうのが一番の問題です。数年来野放し状態ですが、早急に行政のほうで法規制しないと減少はしません。本来リフォーム工事は最も専門家でなければ判断できない工事が多くあるのですが。

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独り暮らしの半数「誰にも挨拶せず」賃貸住宅引越し時に
9月28日 日経産業新聞によると

不動産情報サイト「ホームズ」を運営するネクストは「賃貸住宅のご近所づきあい実態調査」をまとめた。引っ越した際、1人暮らしの住人の半数が隣人にあいさつをしていないという。近所付き合いをしない割合も4割を超え、都市部で1人暮らし世帯が孤立している現状が浮かび上がった。

 引っ越し時に誰にあいさつをしたかを複数回答で聞いたところ、「あいさつしていない」が51.9%、「大家」が37.9%、「隣の部屋の住人」が19.3%だった。近所との付き合い方では、「顔を合わせたらあいさつ」が51.7%、「付き合っていない」が43.1%。



隣の部屋の住人と会っても挨拶しない人が増えているようです。このような方が、戸建住宅を構えても恐らく変わることはないでしょう。プライバシーにふれるような付き合いは必要ないと思いますが、せめて顔をあわせたら、挨拶ぐらいはしてほしいものです。なぜこのような方が増えてしまったのでしょう。やはり日本の教育に問題があるのではないでしょうか。暗記を中心とし、他人を思いやる心を育てるのが完全に無視されております。他人を思いやる心を持ったものがもう少し多くなると、高齢者が悪質リフォームに遭遇する割合はかなりげんしょうされることでしょう。

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米国の住宅販売価格 11年ぶりマイナス 冷え込み鮮明
9月26日 朝日新聞によると
米不動産業者協会が25日発表した8月の中古住宅販売状況によると、販売価格の中央値が前年同月比1.7%減の22万5000ドルと、95年以来のマイナスに転じた。販売数も年換算で12.6%減の630万戸で、米国景気を支えてきた住宅市場の冷え込みが鮮明になった。売れ残った住宅の値引きが全国的に広がり始めており、住宅市場の不振は当分続くとの見方が増えている。


 
このような現象は日本でも起こるのではないかと心配しております。人口減少がすでに始まっているにもかかわらず、都心部では相変わらずマンション建設の工事現場をあらゆるところで見かけます。特に住宅は耐久年数が伸びており、供給過剰になることは明らかでないでしょうか。このまま行くと間違いなく、交通の便が悪い土地に建設したマンションは全く売れないということになりかねません。しかし、買い手から見ると、築3年程度の新築に近い物件が、格安で販売されるということもあるかもしれません。

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リフォーム全業者調査 健全化へ国交省方針
9月25日 朝日新聞によると
悪質リフォーム業者による詐欺被害が社会問題化したことを受け、国土交通省は来年度、全国で数万社あるとされるリフォーム業者の経営状況について初の実態調査に乗り出す方針を固めた。小規模なリフォームは行政の許可がなくても工事が可能なため、これまで国も自治体も業者数を把握できていなかった。国交省はこの調査で実態を把握したうえで、08年度に業者の資格制度の創設を検討する。
調査は、リフォーム工事を請け負っている全事業者が対象で、建設業者や住宅メーカー、工務店のほか、住宅設備、建材メーカー、ホームセンター関係の業者も含む。請け負ったリフォーム工事の内容や金額などの実績や、従業員の建築関係職能資格なども報告を求める。
建設業法では、500万円以上の工事を請け負う業者は国や都道府県による建設業の許可が必要になる。だが、少額なリフォームは無許可でもでき、悪質リフォームで摘発された業者の大半は許可を受けていなかった。



そもそもリフォーム工事が、無許可で営業を開始できる自体がおかしいことです。受注金額は新築よりもかなり低いことからかもしれませんが。しかし、500万以下の工事でも専門知識が必要な工事は多数あります。本来リフォーム工事は新築工事よりも難しいはずであるのに全くおかしいことです。建築関係の資格をもったものを常駐させるのは、当然の流れでないでしょうか。

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悪質リフォーム撃退法 1
 悪質リフォームに遭遇しないためには、新築で購入された場合には修繕計画をきちんと立てておくことだけでも、被害を食い止めることができます。
修繕を想定していない時期に業者が飛び込んできても、まだ修繕しなくてもよいという心構えがあるだけで、断ることができます。
建築関係の資格のないものが、診断して歩いているようですが、修繕時期の診断も必ず建築士の資格をもったものに依頼してみてはいかがでしょうか?
後々無駄な費用が発生することはないでしょう。

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ピッキング被害急増
9月21日 読売新聞によると
今年1月から8月末までに東京都内で届け出のあった空き巣などの侵入盗のうち、特殊な用具を使う「ピッキング」と「サムターン回し」の被害が、昨年同期より40・5%も増加したことが警視庁のまとめでわかった。
杉並、中野、江東など都心周辺の各区を中心に、狭い路地が多く、パトロールが巡回しにくい地域の被害が急増している。中国人組織に加え、別の外国人グループが手口をまねている疑いも浮上しており、同庁は、複数の窃盗団が犯行を活発化させているとみて警戒を呼びかけている。
同庁犯罪抑止対策本部では、被害の多発地域には、窃盗団が活動しやすい要因があると指摘。
〈1〉車の進入が難しい狭い路地が多く、パトロールの目が届きにくい
〈2〉都心の高層マンションに比べ、周辺地区の低層のマンションでは防犯対策が甘い
――などの点が、狙われていると分析している。



旧来のような近所づきあいが、一般化していた世の中では不審者がうろつくと、すぐにその地域ではうわさが広がったものですが、近年のように近所での付き合いがあまりないと、不審者が現れても情報があまり伝わりにくいようです。そうするとやはり自分自身で守るしか方法がありません。新築される方、リフォームされる方は防犯上役立つ商品は近年かなり出回っておりますので、必ず取り入れたいものです。

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台風13号の住宅被災、公庫が特別融資、銀行も金利優遇
9月19日 朝日新聞より

 台風13号による住宅被災に対し、住宅金融公庫は19日から、補修や建て替え用の特別融資制度を始めた。対象は九州7県と鳥取、島根、広島、山口、高知各県内で、罹災(りさい)証明書など公的証明を受けた住宅。
 現在、固定金利で年3.6%のところを2.1%で貸し出す。木造の場合、建て替えで2370万円、補修で970万円が上限。1~3年の元金据え置き期間を設けることもできる。
 また、西日本シティ銀行(福岡市)は20日から12月末まで、増改築(最高1000万円)で年0.5%幅、建て替えなど(最高5000万円)で年1.1~0.5%幅、金利を優遇。親和銀行(長崎県佐世保市)も年末まで、固定、変動金利とも年1.2%幅優遇する増改築資金(1000万円以内)の貸し出しを始めた。



素早い対応なので助かる方も大勢いらっしゃることでしょう。しかし、まずご自身で加入されている損害保険、その他保険に最初問い合わせをされたほうが良いと思います。できるだけ出費は抑えたいものです。さらにこのような場合注意したいのは、どうしても工事が重なるので、悪徳業者にはだまされないようにしたいものです。すぐに復旧したいのは充分にわかりますが、慎重に業者は選びたいものです。

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住宅の8割 耐震性に不安 木耐協が診断結果
9月13日 日経産業新聞によると

 全国約1000の工務店などで構成する日本木造住宅耐震補強事業者協同組合は耐震診断結果調査を発表した。2006年4月1日から6月30日まで診断した住宅1146件のうち、80%以上が耐震性に不安があることが分かった。

 診断結果では、大地震の発生で「倒壊する可能性が高い」住宅が60.47%(693件)、「倒壊する可能性がある」が23.04%(264件)を占めた。「倒壊しない」は3.05%(35件)にとどまった。



少し前の記事になりますが、8割が耐震性に不安とは怖い話です。確認申請の際のチェック項目が増えるのはやむをえないことでしょう。しかし図面上ではいくら安全でも実際の建物が本当に安全であるかどうかはわかりません。現場管理体制から見直さなければなりません。

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三菱UFJ信託 アパートローン強化
9月14日 フジサンケイ ビジネスアイによると

 三菱UFJ信託銀行は、大手住宅メーカー4社と提携して土地と建物だけを担保にするアパートローン(ノンリコースローン)を共同開発し、提案活動を始めた。住宅メーカーの営業担当者がパソコンで迅速に審査できるシステムを開発、融資査定を大幅に短縮し、新規顧客の開拓を狙う。同行では今期に約200億円の融資を見込んでいる。

全国170万件のアパート賃料や家賃下落率といったデータを基に、営業マンがパソコンを使って約10分程度で簡単な見積もりを出せるシステムを共同で開発した。

 土地の所有者がアパート建設で借り入れをする場合、ノンリコースローンは土地と建物だけを担保にし、事業が失敗しても追加の担保を求められない。土地と建物だけでアパート資金を調達でき、金利上昇や家賃下落といったリスクを限定できる。

 ただ、賃料収入などの収益性も考慮に入れるため、これまでは審査に1カ月程度の時間がかかっていた。開発したシステムを使えば、1週間から10日程度に短縮できるという。



土地所有者がアパート建設しやすいよう新たな方法であるがここでノンリコースローンの用語解説があったので一緒に確認しましょう。

【用語解説】ノンリコースローン
 特定の資産や事業に対して融資し、返済原資をその事業に限る融資。非遡及(ひそきゅう)型ローンとも呼ばれる。事業が失敗して返済できなくたった場合でも、担保以外に借入金の債務を負わない。賃料収入など将来生み出す収益性なども算出して、融資条件を決める。追加で担保を求められることがない分、金利も高く設定される場合が多い。

このような解説文が一緒に書かれておりましたが、ここで注意しなければならないのが、最後の追加で担保を求められことない分、金利も高く設定される場合多いということです。やはりいいことばかりでなく、何か必ず不利になる部分があるということです。リフォーム工事にも入れることですが、契約時にはかない安い金額を提示され、実際に終わってみれば、かなり追加料金をとられたというケースがあります。この場合も事前に確認行っていればわかっていたことです。このように良い話があっても何か自分に不利なことないか常日頃注意することが、ローンでも工事依頼でも失敗することを防げます。
8月の首都圏マンション 発売戸数は前年比40.5%減
9月14日 ロイターによると

民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、8月の首都圏マンション発売戸数は3274戸で前年比40.5%減となった。減少は2カ月ぶり。前年8月の水準が高く、その反動が出たことなどが要因という。
 同研究所では、8月の供給を5000戸程度と予想していたが、それを大きく下回った。特に東京都区部での発売が71.8%減少したことが影響したという。
 8月の大幅減少については、昨年8月の反動が考えられるという。昨年8月の発売戸数は5498戸と(前年比12.7%増)と、8月としては過去最高だった。また首都圏では地価の上昇傾向を受けて、マンション価格の先高感がみられるが、デベロッパーが販売計画を後ろ倒ししている面があるとみられている。売り惜しみ傾向も「無いとは言えない」(同研究所)という。



マンション購入の際、特に気をつけなければならないのは、不動産販売会社およびマスコミは今が買いどき、またはもう少し待ったほうがお得と自由自在に都合の良いよう情報を、操作できるということを、まず頭の中に入れておいてください。前年比で40%も数字が異なるのは完全に前年は8月度に販売数を上げたかったが、逆に今年度は後ろ倒したいことは確実です。みなさんも間違った情報に左右されないことを祈ります。

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モラルのない人多すぎ?

最近ニュースを見ていると、全国いたるところで飲酒運転によるひき逃げが後を絶たないようです。やはり一人一人のモラルの問題であり、危機管理意識が薄く自分本位になっているのではないでしょうか。これはリフォーム工事にも当てはまり、営業マン個人にかかるノルマがきつ過ぎると、工事を行った数年後を考えず、契約を取ることしか考えておりません。お客様が数年後お困りになることなど全く考えず、モラルがないとしか言いようがありません。個人にかかわらず、企業などの団体もお金をいただくということが、世の中に貢献するのだという意識がどうも最近薄いように思えてなりません。

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高さ制限逃れの「脱法分筆」建築確認を異例取消し
9月8日 読売新聞によると

東京都千代田区内で着工された14階建てマンションについて、民間の確認検査機関がおろしていた建築確認に対し、同区の建築審査会が「4階建てが妥当」として、これを取り消す異例の裁決をしていたことが8日、わかった。
 建築確認申請に先立ち、建設予定地の一部が不自然な形で分筆・売却されたことについて、同審査会は「建築基準法の高さ規制を逃れるための脱法行為」と認定した。耐震強度偽装事件でも指摘された建築確認の民間開放の問題点が、改めてクローズアップされそうだ。
昨年12月、不動産会社が民間確認検査機関「都市居住評価センター」(港区)に建築確認を申請し、今年1月、同センターが建築確認をおろしていた。
 これを受け、基礎工事などが始まったが、周辺住民が3月中旬、「建築確認は違法」として区の建築審査会に審査を請求していた。
 裁決などによると、建設予定地は西側が公道に、南側が私道に接している。道路に接した土地は建築基準法の「道路斜線規制」で高さ制限を受けるが、特に狭い私道に接している南側は4階相当の高さまでしか建てられない状態だった。
 また建築確認をした都市居住評価センターは「我々は建築基準法で定められた書面上の審査をするだけ。現地をみたり、土地の登記簿謄本を取得したりすれば気付いたかもしれないが、そこまでは義務付けられていない」としている。

 建築審査会とは、建築基準法などに基づき、建築確認を担う自治体に設置されている。建築の専門家や弁護士など5人か7人で構成し、建築確認に対する審査請求に裁決を下す。裁決に不服があれば、国土交通省に再審査請求もできる。



確認を下ろすほうも、現場へ足を運び確認しなければわからないの当然です。書面だけで審査するのはおかしな話です。仮に法律に遵守していたとしても、地域の環境などに考慮して判断すべきです。

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マンション建設 ゼネコン「丸投げ」自粛
9月4日 読売新聞によると

マンションなどの施工業者の「丸投げ」(一括下請け)について、「大林組」や「鹿島」など大手ゼネコンの間で自粛する動きが広がっている。
 耐震強度偽装事件で、名目上の施工者は大手ゼネコンなのに、実際は姉歯秀次・元1級建築士が設計し木村建設が施工していたという物件が相次いで表面化し、批判が高まったからだ。国土交通省も分譲住宅の丸投げを禁止する方針だが、それを先取りする形で自粛が広がる背景には、名義貸しのリスクを回避したいという本音があるようだ。
 昨年11月に発覚した事件では、鹿島と大林組が偽装ホテルの施工を木村建設に丸投げしていた。ヒューザーが分譲したマンション9件も複数の中堅ゼネコンの丸投げだった。正確な統計はないが、丸投げによる名義の貸し借りは、特に分譲マンションで多く、「看板に偽り」のあることに気付かないまま購入している人も少なくないと見られる。
 丸投げが横行するのは、名義を借りる側、貸す側の双方に利点があるからだ。
 マンション業者が分譲マンションを建設する場合、まず大手ゼネコンに発注して中小に丸投げしてもらうことで、本当にゼネコンに施工させるよりも安上がりで済む上に、「大手施工」というブランドが得られ販売が有利になる。大手ゼネコン側も、名義貸しによって「監理料」などが得られ、名目上の完工高を増やすことができる。



われわれ建設業界の人間は、以前からこのようなことが行われていたことは、わかっておりました。しかし、一般の方にとっては信じられないことでしょう。看板には大手ゼネコンの名が表示されているのに、まったく手も加えていないということです。なぜ行政も今まで放置しておいたのか疑問に残ります。マンションではたくさんの方の命をそこに預けているのです。施工した業者すべてを一般の方にわかるように明示されたいものです。

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木造住宅の耐震審査 22年ぶり義務化
9月1日 朝日新聞によると

耐震強度偽装事件を受け、建築確認制度の見直しを進めている国土交通省は、2階建て以下の木造住宅の建築確認の際、省略していた耐震強度の審査を、今年度中にも義務化する方針を固めた。東京の建売会社が建てた700棟近い木造住宅で強度不足が発覚したことなどから、特例扱いの廃止が不可欠と判断した。設計能力の劣る建築士の排除が期待される一方、負担が増える自治体や民間検査機関の業務に影響が出そうだ。
姉歯秀次元建築士による耐震偽装事件では、ホテルやマンションの構造設計のずさんさを、自治体や民間検査機関が建築確認の際に見抜けなかったことが問題となった。再発防止のため、国交省は先の通常国会で建築基準法を改正し、中規模以上の建物の審査を厳格化したが、木造住宅の対策は手つかずのままで、耐震性の確保は事実上、業者任せだった。
 


確認申請の際省略される項目が多くなった途端に、一連の事件が相次ぎ、再度審査の項目が増えることに今後なるでしょう。建築士の資格を持ったものを信用してそもそも省力化されたのですが、世間の皆様も同じと思いますが、建築士の信用が薄れていった結果やむを得ないことでしょう。事件解明には法律を厳しくすることだけなく、業界の常識(=世間では非常識)なことを改めなければ全く改善されません。

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