ゼネコンやハウスメーカーを経験した一級建築士が、多くの方が安心した生活を送れるような情報を提供。また、購入した住まいが、欠陥住宅や悪質リフォームの被害に遭わないようなに、日常の生活情報よりコメント。
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理事の仕事やマンションの基本を教えるセミナー開催
10月24日 読売新聞によると
マンション住民の快適な生活のために、理事会がマンションの現状を
きちんと把握するのは、重要な仕事。

最近では、理事の仕事やマンションの基本を教える
セミナーも開かれるようになった。

あるマンションの理事会の組織には、理事が代表を務める
「植栽環境」「広報」「ペット」「防災・防火」など17も
の専門部会があり、各分野でマンションの状況に目を配る。

また、毎週末のように理事会や各部会の会合を開いているという。

このようにマンションを様々な角度からチェックし、
定期的に報告し合うことで、各理事が全体の状況も細部も
より深く理解し、環境を良くしていけるという仕組みだ。

住民の協力を得ながら運営するために、まず理事は
自分のマンションをきちんと知ることが重要だ。

管理会社の中には、管理業務を契約しているマンションの
新任理事向けに、仕事や知識を学ぶセミナーを
開催するところもある。
  


毎日深夜まで仕事を抱えている方にとっては、
参加するのは容易なことではないでしょう。
結束するのはなかなか難しいようです。

しかし、自身の財産でもあるので、
しっかり管理する義務をあるとは思います。

マンション購入の際にも、いろいろ勉強されている方も
多いようですが、購入後もやはり学んでいかなければなりませんね。

一人一人が不動産に関心を持つことよって、
良い住居環境が出来上がっていくのではないでしょうか。



このブログでは、住まいを購入する際、あるいは住まいを
修繕する際に、皆様方が失敗がなく、
満足に暮らしていただけるような情報を提供しておりますが、
今後中古物件を購入される方も多いと思われるので、
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悪質リフォーム撃退法 4
日本シリーズ開催されておりますが、
1勝1敗になりおもしろくなってきましたね。

日本ハムは、何と25年ぶりの出場のようですね。
当時は日本シリーズというと、かなり盛り上がったものですが、
近年日本のプロ野球の関心の低さでしょうか。
どうも以前のような盛り上がりがないように思えてなりません。



今日はリフォームにおける違反建築の実態をお伝えします。


リフォームの依頼でお客様のところへお邪魔すると、増築を希望されるお客様も、かなりいらっしゃいます。

動機としては荷物が多くなってきた、子供部屋を増設したいなど、
さまざまですが、10㎡以上の増築では、本来建築確認申請が必要となります。

しかし、すでに以前増築を行っており、容積率(簡単にいうと敷地面積に対する1,2階の総面積の割合)、建蔽率(敷地面積にたいする1階の面積とお考えください・・・実際には異なることありますが)が既にオーバーしていることもあります。

そのことをお客様にお話しすると、全く知らなかったという場合が多く見受けられます。

最悪の場合はお隣の日照時間にも、影響を与えるようなひどい例もあります。


やはり外部をリフォーム行うということは、何かしら隣り近所に影響を及ぼすものです

リフォームされるお客様自身も、隣り近所に及ぼす影響も考えて行うようにしましょうね。

業者としても、本来は工事などできないので、法律に違反するということをきちんと説明してもらいたいものです。

本来簡易的や屋根付のカーポート設置するだけで、
建築確認申請が必要となります。
・・・通常は黙って行ってしまいますね・・・・・

せめて業者として、本来は申請が必要と説明だけでも
してもらいたいものですね。




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耐震偽装 住民通知せず3ヶ月 札幌の賃貸マンション
私は競馬にあまり興味ないのですが、世界最高峰レース「凱旋門賞」に出走したディープインパクトから、薬物が検出されたそうで、なぜこのようなことが行われたかはわかりませんが、日本を代表して参加したにもかかわらず残念でありません。

今日は札幌の賃貸マンションで、耐震偽装を3ヶ月も住民に通知していなかったというニュースありましたので、考えてみたいと思います


10月19日 北海道新聞によると

札幌市内の浅沼良一・元二級建築士(48)によるマンション耐震強度偽装問題で、同市東区の不動産賃貸会社が今年七月、所有する賃貸物件が強度不足との通知を市から受けながら、三カ月後の現在も住民に知らせていないことが十八日、分かった。同社は「さらに調査し、説明するつもりだった」と釈明するが、他の多くの物件では強度不足が確認され次第、住民に伝えている。賃貸物件の住民説明を、業者任せにしてきた市の責任も問われそうだ。



賃貸とはいえ、住民にとっては恐ろしいことでしょう。やはりこのような事件があった後は、自治体が先頭を切って、確認など行うようしなければ、ただ不安ばかり煽るだけです。

どうも行政関係者は今回の事件に限らず、横の繋がりが悪く、自分の担当以外のことに関して、無関心という印象を受けてしまいます。



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[理事会]高い管理委託費、ずさん修繕
僕の歩く道など、秋のドラマが続々スタートしているようですね。
見てみたいドラマも多くありますが、なかなかテレビを見る時間もないこのごろです。

今日はマンションの管理についての記事ご紹介いたします。

10月17日 読売新聞によると

マンション管理組合の理事の選び方は、輪番制にしたり、立候補制にしたりと様々。
ただ、任期が長いと管理会社や業者とのなれ合いが問題になることも、
逆に任期の短い輪番制にすると継続性が問題になったりする。

実情に合わせて管理規約などを見直すことが大切だ。

あるマンションでは中には繰り返しなりたがる人や、大規模修繕を検討するころになると理事になる人がいて、住民の間からは「業者と癒着していて、リベートのようなものが業者から渡っているのではないか」などとの声もささやかれていた。

このため、特定の人が何期も理事を続けることがないように、理事の選出方法を、立候補方式から抽選方式に改めた。

新しい方式で理事長に選ばれたかたが、3回目の大規模修繕を担当したところ、過去の大規模修繕で、ずさんな工事が行われていたことを業者から指摘された。

また、管理会社を変えたところ、年間100万円以上安くすることができたという。

「修繕の状況や管理費などから見ると、理事会がしっかりと工事内容や管理状況を把握してチェックしていなかったのかもしれません」と現在の理事長。今では、コンサルタントに依頼したり、複数の業者から見積もりをとったりして、“業者任せ”にしないようにしている。

業者と理事の癒着を防止するため、理事などが修繕にかかわる会社に勤務している場合に、その会社は、工事にはかかわれないことなどを定めているマンションもある。



マンションを購入される場合、後々発生する修繕費用まで気にされる方はまずいことでしょう。

どうしても管理会社などあらかじめ建設した会社、あるいは販売した不動産業者の関連会社が行っていることが多いことでしょう。このため住民の関心もなく、独占状態で管理を行っているので、修繕の際には、かなり高額な費用が請求されること多いようです。

マンションを購入する場合、立地条件もさることながら、管理体制に対しても今後関心を寄せる必要があるのではないでしょうか。



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住生活グループ 地震時の住宅、建替え費用を補償
10月17日 日経産業新聞によると

住生活グループ傘下で住宅構造材を販売する21世紀住宅研究所(東京・江東)は16日、地震時に全壊した住宅の建て替え費用を補償すると発表した。

指定する構造体を採用するなど条件を満たす住宅は最大2000万円を補償する。
保険以外での費用補償は業界で初めて。

 補償期間は10年。対象は金物で接合する木造軸組構造で、指定する部材で建築した住宅。耐震等級の設計確認や、日本住宅保証検査機構の「60年継続点検保証制度」の利用などの条件があり、最長60年まで延長できる。

登録料など施主の費用負担はなく、地震保険への加入も不要という。



全壊の判断がどの程度を想定しているのか、地震による火災には適用されないのか、詳しい内容わかりませんが、購入者にとっては、安心できる内容であることには間違いないことでしょう。

しかし、地震時の倒壊した家屋を見ていると、半倒壊であることがほとんどなので、このあたりも検討してみては、いかがでしょうか。



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欠陥住宅、全戸に補償・・・国交省方針
国土交通省は、故意の犯罪で生じた欠陥住宅の購入者についても、補修や建て替え費用を救済する方針を固めた。

同省が近く住宅会社などに加入を義務化する欠陥保険では、故意や重過失による欠陥は補償対象外となっている。

事件を受けて国交省は、「ヒューザー」のように欠陥住宅を販売しながら破産し、10年間の「瑕疵(かし)担保責任」を履行できない場合に備え、住宅会社などに「欠陥保険」への加入などを義務付ける関連法案を来年の通常国会に提出する。

しかし欠陥保険は、悪質性の低い設計ミスや施工ミスによる欠陥だけ補償し、設計者らの故意や重過失で生じた欠陥は対象外となっている。

このため国交省では新たに、財団法人「住宅保証機構」が運営している「瑕疵保証円滑化基金」を、故意による欠陥住宅購入者の救済資金に充てることにした。

欠陥保険に加入する業者すべてに一定額の出資を義務付け、基金を大幅に積み増しする方針だ。救済割合や上限額については今後、検討する。

一方、設計や施工に一定の実績がある大手業者の場合、「掛け捨て」となる保険加入や基金拠出に不満が出ることが予想される。

このため同省では、保険加入と基金拠出のかわりに、大手業者などがトラブルに備えてあらかじめ資金を法務局に委ねる「供託」制度も導入し、活用を働きかけていく方針だ。



購入者にとっては大変安心できる制度でありますが、今まで施工精度が高いものを造り上げてきた業者にとっては、不満が出るのは当然でないでしょうか。

こだわりをもって建物を造り上げてきた人たちまで、結局一部のモラルのない人々のおかげで、一緒にされるのは何とも腑に落ちないことでしょう。

何事もすべて法を強化するのではなく、なぜこのような事件が起こったか考えながら、法体制を整備していかないと、まじめに仕事をこなしてきた者にとってはたまったものでありません。

何度も繰り返しますが法や制度をただ単に強化するのではなく、事件の原因を突き詰めないと、改善されないのではないでしょうか。



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オリコの4割 架空工事・・・悪質リフォーム工事
10月13日 読売新聞によると

悪質なリフォーム業者と高額なクレジット契約を結んだ高齢者らが、大手信販会社「オリエントコーポレーション(オリコ)」(東京都千代田区)を受取人とする生命保険契約を結ばされていた問題で、この業者とオリコとのリフォーム契約は117件に上り、少なくとも約4割に工事の実態がなかったことがわかった。
 業者が信販会社から資金を調達するための「架空工事契約」とみられるが、こうした契約の一部にも生命保険がかけられていた。信販会社側の審査の甘さが露呈した格好だ。
  東京都内に住む70歳代の女性の場合、2度のリフォームが行われた後、耐震補強工事など計約600万円の架空工事契約が結ばれていた。女性は「『心配をかけるようなことはない』と言われ、業者に頼まれて銀行印を渡した」と証言。現在、その大半が「債務」となっている。


 
最近、保険金やらローンなどに、強制的に加入されている被害多く報じられておりますが、ローン会社、保険会社はどうも本当にお金の必要なところにお金を流さないで、審査が甘いことをいいことに、虚偽の申請をした業者の味方なってしまっております。

本来金融業は本当に困っている人の味方になるべきでないでしょうか。業者の運転資金のため70代の女性が莫大なローンを組まされ、業者が倒産したので債務が残ってしまっているようです。

あくまで契約してしまったのだから法律上債務になってしまいますが、工事依頼される場合も業者が日ごろから法律をきちんと守っているか検討されたいものです。

会社の大小ではなく、その会社が法令順守しているかどうか必ず確認してください。



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耐震偽装再発防止 建築士に新資格
10月11日 読売新聞によると

国土交通省は11日、耐震強度偽装事件を受けた建築士、建設業、建築基準の3法の改正案の骨格を与党に示した。

高さ20メートル超のマンションなどの構造(設備)設計は、新設する分野別新資格「構造(設備)設計1級建築士」の取得者以外に許さないほか、分譲マンションの施工の「丸投げ」を禁止するなどの内容。

臨時国会に提出し、1~2年後の施行を目指す。

また現行の建築基準法では、2階建て以下や延べ床面積500平方メートル以下の木造住宅を建築士が設計した場合、建築確認時に耐震強度計算の審査を省略できた。

しかし、新築戸数が年間45万戸とされる木造住宅を新たにチェック対象とする。

このほか、建築士のレベルの底上げのため、設計事務所に所属する建築士に対し、3年に1回程度の専門講習を義務付ける。





この記事を読んだ感想としては、これでは全く改善されないのは明らかでないかと思います。なぜ耐震偽装を建築士が行ったか考えれば対策は明らかにわかります。

別に偽装を行った建築士の知識不足で行われたわけではありません。
偽装を行っていると認識していながら、本人が生活していく為に行ったのです。

つまり構造を専門とする建築士の地位を上げないと、全く改善されません。いくら知識武装しても生活する為に行うものもいることでしょう。

最も大事な構造設計の報酬を、別発注するなど考えなくては、改善されないのは明らかです。本人は偽装とわかって行っていたのですから。

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欠陥住宅撃退法 2
住宅購入の際検討される項目は、その会社の建物のデザイン性がよかった、あるいは価格がどこよりも安かった、大手のメーカーであるので安心感があるなどが考えられます。

どうしても購入を検討しているときは夢が膨らみ、後々のことを考える余裕がないことも多いのではないでしょうか。

しかし最も大事なことは、建物が出来上ってからのアフターサービス、またはメンテナンス工事に積極的に取り組んでいるか、このことに他なりません。

本来あってはいけないことですが、不具合があったとき、すぐに対応してくれるか、これが最も重要です。

細かい不具合あるかどうかではなく、アフターの対応がしっかりしているか必ず確認してほしいものです。

どうしても人間の作るものなので細かい不具合は発生するものです。何度も繰り返しますがいかに親身に対応してくれるか、これが最も重要です。

名の知れた会社でもアフター対応が悪い業者が、かなり存在することを頭の片隅に入れてほしいものです。

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悪質リフォーム撃退法 3
 リフォームを行う際もっとも関心があるのはキッチンを含めた水廻り、あるいは外壁の張替えではないでしょうか。その中で外壁の張替えは、多数の業者が積極的に参入しております。恐らく参入する業者からすると、最も入り込みやすく、あまり専門知識も必要ないと考えている会社もあることでしょう。よくある営業トークは、今ある外壁の上から重ねて張る方法は、張替えに比較して剥がした外壁材を処分する費用の分がお得になる、廃材を出さないのは環境にも良いので、当社オリジナルの外壁材ただいまキャンペーンに付き、○○%値引することができます。
要約すると上記のようなトークです。ちょうど張替えを検討していたところなので今すぐに行えば断然にお得なのではと考え、簡単に契約を結ぶケース多くあることでしょう。しかし、これで本当によいのでしょうか?確かに重ね張りして問題ないケースもあることでしょう。ところが現在の外壁材の損傷がひどいにもかかわらず、そのまま重ね張り行っている場合も見受けられます。本来外壁が損傷しているということは、中の見えない構造の部分も傷んでいる可能性もあります。見えない部分なので一番心配な箇所でもあります。やはり外壁の張替えを行うにも専門家の診断されてはいかがでしょうか。外壁張替えは構造体のチェックをする最もよい機会であります。

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欠陥住宅撃退法 1
欠陥住宅で最も困るのは小屋裏でも床下でもなく、強い地盤の上に建っているかどうかです。

たとえ建物がしっかりしていても、地盤が弱く杭を打つ必要があった地域に杭を打たないで建ててしまったなど、考えられないことですが現実にあります。

お隣同士で、片方のお宅は新築時の建設費用500万以上高くつき、本人は杭を打った、打たないなど当初はわからなく、建設したのが大手だったので、割高になったと考えておりました。

しかし、築5年もするとお隣の家は傾いてきたようです。我が家どうでしょう、全く傾いておりません。

どうしてこのような差が出るかその時、わからなかったようです。しかしいろいろお隣どうしで話してみると、傾いた家は杭を打つべき地盤にもかかわらず、杭を打っていなかったようです。さらに建設した工務店はすでに倒産してしい、苦情を言う先もないようです。(大手だから安心というわけではありません。一例です)

このようなことがあって初めて我が家の建設費が高かったのは、杭工事の分だということがわかったようです。

このようなことが本当に何件かありました。家づくりでも、リフォームでも数社から見積もりを取りますが、見積金額の高い安いでなく、細かい内容もきちんと検討されないと、後々困ることにもなりかねません。

もう一度繰り返しますが、合計金額ではなく見積の内容が最も重要なのです。

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